Køb og salg af fast ejendom

 

Køb og salg af fast ejendom:

 

Det tyder nu på, at optimismen på boligmarkedet er ved at vende tilbage, godt hjulpet på vej af en lav rente.

 

En væsentlig overvejelse man bør gøre sig, uanset om man står overfor at skulle sælge sin ejendom eller har planlagt køb af ny ejendom, er hvornår man bør inddrage en advokat i handlen.

 

Jeg mener således ikke, at det er spørgsmålet om, hvorvidt man har behov for advokat-repræsentation, men hvornår man skal inddrage advokaten i handlen.

 

Baggrunden for denne vurdering er, at en handel i dag er blevet så kompleks som følge af lovgivningen på området, at man som almindelig køber og sælger kan have svært ved at vurdere de juridiske konsekvenser vedrørende affattelsen af købsaftalen, indholdet af tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejendomsdatarapport m.v.

 

Mit råd er derfor, at man inden købsaftalen underskrives retter henvendelse til en advokat med henblik på dennes gennemgang af købsaftalen samt handlens øvrige dokumenter. Spørgsmål der jævnligt rejser sig vedrører ejendommens tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Hvad er den juridiske konsekvens af at et forhold i tilstandsrapporten, der af den byggesagkyndige er benævnt som en UN (undersøges nærmere)? Tit er der behov for at forholdet rent faktisk undersøges nærmere, inden man underskriver købsaftalen, da man tit ikke ud fra den byggesagkyndiges bemærkninger kan vurdere omfanget af en evt. skade eller mangel. Har man først underskrevet købsaftalen, kan man i vidt omfang have afskåret sig muligheden for, når forholdet så er undersøgt nærmere, at fremkomme med indsigelser og krav overfor sælger.

 

Som sælger er det meget væsentligt, at man i forbindelse med udfærdigelse af tilstandsrapporten afgiver korrekte sælgeroplysninger, da man som sælger har, hvad der hedder en loyal oplysningspligt, og er forpligtet til at oplyse om alle væsentlige forhold man har kendskab til vedrørende ejendommen.

 

Indholdet af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten har også stor betydning i forhold til vurderingen af, hvorvidt man skal/bør tegne en ejerskifteforsikring, men forhold nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten har også betydning for, i hvilket omfang man kan forvente dækning, såfremt en skade anmeldes overfor ejerskifteforsikringen.

 

Som et naturligt led i advokatrepræsentationen i forbindelse med en handel vil være rådgivning omkring tegning af ejerskifteforsikring, ny husforsikring samt evt. sælgeransvarsforsikring.

 

Normalt vil der i forbindelse med en handel blive indhentet en såkaldt ejendomsdatarapport, hvor offentlige myndigheder på sælgers foranledning fremkommer med relevante oplysninger vedrørende ejendommen for et gebyr på kr. 325,00. Af ejendomsdatarapporten vil det bl.a. fremgå, hvorvidt der er restancer til Kommunen, om der er lokalplaner eller byplaner, der berører den omhandlede ejendom, oplysning om evt. nedgravet olietank samt forurening af grunden. Også vedrørende ejendomsdatarapporten kan det være svært som lægmand at vurdere de juridiske konsekvenser af evt. oplyste byrdefulde forhold.

 

Mange købere og sælgere har den forkerte opfattelse, at det man honorerer advokaten for er at ”skrive skødet”.

 

Efter indførelse af den digitale tinglysning i september 2009 udfærdiges der i langt de fleste tilfælde ikke noget papirskøde, men handlens væsentligste oplysninger (køber, sælger, pris, overtagelse) tastes ind i det digitale tinglysningssystem, og lægges i en såkaldt underskriftsmappe. Når indholdet af det digitale skøde er godkendt af parternes rådgivere, skal der ske såkaldt digital underskrift, enten via en fuldmagt, som køber og sælger har givet til advokat eller ejendomsmægler, eller ved at køber og sælger anvender deres egen NemId.

 

Advokatens primære rolle i forbindelse med en ejendomshandel er derfor rådgivning omkring de juridiske forhold, således at man både som køber og sælger sikrer sig bedst muligt mod at der efterfølgende opstår problemer, og hvor advokaten naturligvis har et professionelt ansvar for, at der er givet den rigtige rådgivning. Prisen for advokatrepræsentation i forbindelse med en handel kan variere noget fra advokatkontor til advokatkontor, men ligger normalvis i størrelsesordenen kr. 5-8.000,00 + moms. Udover rådgivning omkring selve købet vil det ofte være relevant at tage en snak omkring evt. behov for oprettelse af testamente, ægtepagt og samejeoverenskomst med køber, da køb af fast ejendom jo for manges vedkommende er den største økonomiske disposition, som man foretager. En indledende snak vedrørende disse forhold vil her på kontoret være indeholdt i honoraret for den juridiske rådgivning.

 

Rådet er derfor – ingen handel uden advokatrepræsentation.

 

Carl-Sejr Jespersen,

Advokat.

Advokaterne i Nibe, Skalhuse 5, 9240 Nibe, Tlf.: 98 35 15 77